> ## Knowledge Base Index > Fetch the complete knowledge base index at: https://help.flatzone.cz/sitemap.xml > Use this file to discover available pages before exploring further. > Pure-Markdown content can be obtained by appending a '.md' suffix to the content URLs listed in the sitemap (without the trailing slash). # Katastrální data - vše, co potřebujete vědět ## 🧩 # Modul katastrálních dat ve Flat Zone Studio *Získejte přístup ke skutečným transakčním cenám z katastru a analyzujte bytový fond s vyšší přesností než kdy dřív.* | Tato šablona je dostupná jako placený add-on pro plány PRO i ENTERPRISE. ### Co je modul katastrálních dat? Modul katastrálních dat je od června 2025 novinkou ve Flat Zone Studio, která přináší skutečné transakční ceny zapsané v katastru nemovitostí a detailní informace o bytovém fondu v celé ČR. Jako jediný soukromý subjekt na trhu disponujeme výměnným formátem dat z katastru, což nám umožňuje propojit jednotlivé transakce s konkrétními byty a projekty. ### Jak se report vytváří? V sekci Hotové reporty nebo v Explore sekci kliknete na "Nový report" a dostanete se do sekce Výběru dat. Zde si svou poptávanou lokalitu buď nakreslíte nebo vyberete přes vyhledávač. Pro tento příklad vybereme z vyhledávače celou Prahu 5. [__Všechny možnosti výběru dat na mapě najdete zde.__](https://help.flatzone.cz/cs/article/jake-jsou-moznosti-vyberu-dat-12kqk5h/). V další sekci "Filtry" vybereme pouze taková data, která nás pro účel analýzy zajímají. Pokud Vás zajímá, jak na to, [__instrukce na "Filtry" najdete zde__](https://help.flatzone.cz/cs/article/k-cemu-je-zalozka-filtry-17i2rs7/). Sekci "Položky" v tomto případě můžeme nechat beze změny, aktuálně se v sekci totiž zobrazují jen projekty v prodeji. ![Katastrální data_generování reportu](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/1/5/f/a/15fad61aac5a0300/26661dac-1792-448d-9018-0041db_36k74s.png)nete na "Pokračovat" a dostanete se do sekce "Nastavení reportu", kde si můžete vybrat mezi dostupnými šablonami. Vyberete šablonu "Katastrální data". Následně kliknete do sekce "Parametry" a nastavíte si: * Z kolika měsíců historických dat má report čerpat (např. 12 měsíců) * Jak často chcete, aby se vám report aktualizoval (např. měsíčně) ![Katastrální data_šablona](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/1/5/f/a/15fad61aac5a0300/8a244691-f104-428f-ab71-650de3_e2430h.png)Katastrální data\_parametry reportu]\(https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/1/5/f/a/15fad61aac5a0300/58c6dc80-893b-41e9-96ed-44e2e0_1dmhik5.png) Dále report pojmenujete, kliknete na "Uložit a generovat" a vyčkáte několik minut, než vám přijde na email notifikace o vytvoření. ### Jaká data obsahuje? ###### 1. Struktura bytového fondu * Přehled všech bytových a rodinných domů v ČR * Kategorizace podle konstrukce (cihlové, panelové, novostavby atd.) * Rozdělení podle právní formy (osobní vlastnictví, družstva, nájemní domy) * Údaje o stáří budov, počtu jednotek, výměrách bytů * Přesné výměry z dat katastru (výměnný formát) a prohlášení vlastníka (nikoli jen odhady z podílů) ###### 2. Transakční data z katastru * Skutečné ceny nemovitostí – ne nabídkové, ale realizované * Historie od roku 2014 (starší bytová zásoba), u novostaveb i od roku 1995 * Odlišení prvoprodejů (od developera) a přeprodejů (sekundární trh) * Pravidelná aktualizace dat (zhruba kvartálně) * Očištění od netržních transakcí (podíly, převody mezi příbuznými, anuity družstevních podílů apod.) ### Co modul umožňuje ve Flat Zone Studio? ###### 🗺️ Mapová vrstva a vizualizace * Přístup k podrobným informacím o každém bytovém domě * Zobrazení transakcí přímo v mapě – včetně ceny za m² a data prodeje * Možnost zapnout satelitní nebo katastrální mapu pro hlubší kontext * *(vrstvu bytových a rodinných domů, legendu a tool tipy k symbolům i alternativní mapové podklady lze najít v levé dolní části mapy)* ![Modul katastrální dat_mapa](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/1/5/f/a/15fad61aac5a0300/a762ae9b-61da-4376-b82e-f18eb9_xwqbqg.png) ###### 📊 Reporty a statistiky z jediné šablony * Nová šablona pro katastrální reporty – obsahuje: * Vývoj cen za m² podle konstrukce a dispozic * Přehled transakcí za posledních 12 měsíců * Rozdělení na prvo/přeprodeje * Benchmarking projektů a porovnání jejich výkonu * Vhodné pro analýzu poptávky i nabídky ![Modul katastrálních dat_ukázka z reportu](https://storage.crisp.chat/users/helpdesk/website/-/1/5/f/a/15fad61aac5a0300/c702c1ac-d7a2-46f9-90b7-651181_pskr71.png) ###### 🔍 Kombinace s dalšími daty * Možnost porovnat katastrální (realizované) ceny s nabídkovými cenami * Identifikace rozdílů mezi trhem a výnosem developerů * Možnost analyzovat konkrétní projekty i celé segmenty (např. Praha 5 vs. celá Praha) || Use cases a příklady praktického využití 📈 1. Benchmarking projektů Sledujte, za kolik se vaše projekty skutečně prodaly, a porovnejte to s přeprodeji. Pokud klienti dokázali váš byt během roku přeprodat se ziskem, je to silný argument pro vyšší ocenění nových projektů. 🧭 2. Analýza konkurence Díky propojení transakčních dat s konkrétními developery a projekty víte, jak si konkurence vede na sekundárním trhu. 💸 3. Pricing a optimalizace nabídky Získejte informace o tom, které dispozice (např. 1+kk vs. 2+kk) a konstrukce mají nejlepší výkonnost – jak z pohledu cen, tak objemu prodejů. 🔄 4. Porovnání nabídkových a realizovaných cen Vyhodnoťte, jak se liší nabídková cena vašeho projektu od skutečných transakcí v okolí. Snadno tak obhájíte nastavení cen či upravíte cenovou strategii. --- ### ℹ️\_\_ Základní informace a vysvětlivky k interpretaci dat z katastru nemovitostí:\_\_ ###### 🏢 __Bytový fond__ *Katastr nemovitostí nesegmentuje nemovitosti z pohledu konstrukce či segmentu zcela konzistentně pro potřeby jednotného a srozumitelného vyhodnocení. Vytvořili jsme proto vlastní pasportizaci českého bytového fondu a veškeré nemovitosti k bydlení rozdělili do segmentů:* ###### *Segmentace dle stáří a konstrukce* * **Starší bytová zástavba** – veškerá výstavba do roku 1995 * cihlové bytové domy * panelové bytové domy * **Nová bytová zástavba / Novostavby** – veškerá výstavba od roku 1995 * **Rodinné domy** – samostatné budovy s jednou jednotkou * ${color}[#707070](*Bytové domy se dále dělí na domy s vymezenými bytovými a nevymezenými bytovými jednotkami. Vymezené bytové jednotky jsou v českém právním řádu definovány jako prostorově oddělené části domu, které jsou určeny k bydlení a jsou spojeny s podílem na společných částech nemovité věci a lze u nich tedy určit výměru a sledovat případné transakce a kupní ceny. Bytové domy bez vymezených bytových jednotek jsou typicky domy v obecním či družstevním vlastnictví a podrobná data k jednotlivým bytům proto nelze sledovat a vyhodnocovat.*) ###### *Segmentace dle výměry* Z dat Katastru nemovitostí nelze určit skutečnou dispozici bytové jednotky. Byty jsou tedy rozděleny do jednotlivých velikostních kategorií: * 1+ (0-41.99m²) * 2+ (42-66.99m²) * 3+ (67-86.99m²) * 4+ (87-121.99m²) * 5+ (122m²+) Rodinné domy nelze kategorizovat podle dispozic či výměr. Ceny jsou proto vždy uváděny jako absolutní. ###### *Segmentace dle lokality* Data o fondu jsou k dispozici **podle územní segmentace**, kterou si zvolíte při zakládání reportu. V každé oblasti vidíte: * Počet jednotek v novostavbách, cihlových a panelových domech * Celkový počet jednotek v bytových domech + meziroční změna * Počet rodinných domů + meziroční změna ###### __💶 Realizované transakce__ ###### *Datum transakce* Grafy a statistiky pracují s datem zápisu kupní ceny do Katastru nemovitostí. ###### *Prvoprodej vs. přeprodej* Pojem 'prvoprodej' a 'přeprodej' je používán pouze v segmentu novostaveb. Prvoprodejem se rozumí cena bytové jednotky při prvním vkladu do katastru, který probíhá typicky po kolaudaci bytového projektu a jedná se prodej mezi developerem a prvním kupcem. Přeprodej je jakýkoliv další prodej této bytové jednotky, který probíhá již mezi vlastníkem a kupcem. Cena za prvoprodej je většinou zatížena časovým zpožděním, jelikož prodej jednotky proběhl dlouho před vkladem kupních smluv developerem do katastru. Má však stále velmi důležitou výpovědní hodnotu o finální a skutečné ceně prodeje. ###### *Tržní vs. nestandardní transakce* Všechny grafy a statistiky v reportu pracují primárně s kategorií **„Prodej“**. Níže uvádíme typy transakcí, které se buď **nepočítají do statistik**, nebo slouží pro orientaci v nestandardních případech: * **Privatizace BJ** – převod z veřejného na soukromé vlastnictví (město, obec, stát) * **Převod DP do OV** – převod družstevního podílu do osobního vlastnictví * **Prodej podílu** – prodej ideální části nemovitosti (např. ½) * **Prodej v rodině** – transakce mezi příbuznými, často pod tržní cenou * **Ostatní** – nelze přesně určit cenu jednotky (např. prodej bytu s garáží dohromady) * **Extrémní hodnota** – cena výrazně mimo tržní úroveň (často chyba zápisu) * **Prodej v rodině či extrém** – nelze přesně zařadit, typicky u menších obcí * **Prodej stavební parcely** – transakce proběhla před vznikem budovy (více než 183 dní před kolaudací) * **Vícečetná transakce** *(již nepoužíváme)* * **Inzerce** *(účel nejasný)* * **Komplikovaný podíl** – dočasná kategorie, pokud nelze jasně klasifikovat (vždy později opravena) ||| Jak získat přístup? Modul je samostatně zpoplatněn a není automaticky součástí všech licencí Flat Zone Studio. Pokud o něj máte zájem: Kontaktujte naše kolegy z týmu Customer Success, Nebo nám napište na info@flatzone.cz a domluvíme se na demo ukázce. ### Připravujeme… V nejbližší době zpřístupníme v projektových kartách: * **Záložku s historickým vývojem a aktuálním stavem projektu**, bez nutnosti generování reportu * **Záložku „Surová data“** – s kompletním přehledem nabídek, prodejů, změn cen a katastrálních transakcí po jednotkách | Máte jakékoli připomínky nebo nápady na vylepšení? Napište nám nápad [zde](https://portal.flatzone.cz/tabs/1-zvazujeme/submit-idea).