Jak analyzovat rezidenční trh v konkrétní lokalitě

Tento návod popisuje postup, jak získat komplexní přehled o rezidenčním trhu v dané lokalitě – například při posuzování akviziční příležitosti. Postup kombinuje Explore sekci (rychlý vizuální přehled) a automatizované reporty (detailní čísla a grafy).

VIDEO: Tutoriál - Analýza trhu v lokalitě

1. Rychlý přehled přes Explore sekci

Nejrychlejší cestou je vyhledání zájmové lokality přes vyhledávač v Explore sekci. Zobrazí se všechny projekty, které v dané lokalitě byly historicky realizovány nebo se aktuálně nabízí.

• Lze zvolit, zda se mají zobrazit jen aktuálně nabízené projekty, nebo i historické.
• Na mapě se zobrazí také připravované projekty, které jsou od aktuální nabídky odlišené fialovou barvou. Tyto projekty představují budoucí konkurenci, a proto je možné na ně aplikovat stejné filtry, například podle počtu jednotek.
• Zobrazí se celkový počet projektů a celkový počet jednotek v aktuální nabídce.

Filtrování podle velikosti konkurence

Pro zúžení výběru na relevantní konkurenci (větší projekty- 1) lze nastavit filtr na projekty s určitým minimem jednotek v nabídce.

• Po filtraci zůstane užší seznam projektů.
• Lze snadno identifikovat největší a cenově nejvyšší projekt v daném výběru.
• Po vyfiltrování lze případné nerelevantní projekty odstranit pomocí tlačítka v sekci Položky. (2)

2. Generování reportu novostaveb

Pro detailnější čísla je potřeba vygenerovat report.
Nastavení nového reportu:

3. Čtení výsledného reportu

Nabídkové vs. prodejní ceny

Report ukazuje aktuální nabídkovou cenu za m² a zvlášť historicky realizované prodejní ceny za sledované období.

Vývoj nabídky v čase

Nárůst nabídky v čase může signalizovat riziko rostoucí konkurence.

Rozložení podle dispozic

• Sleduje se rozložení nabídky podle jednotlivých dispozic (1kk, 2kk, 3kk atd.).
• Porovnáním s poptávkou lze zjistit, které dispozice se neprodávají v poměru k nabídce – ty představují riziko pro cashflow projektu.
• Graf „délka nabídky" (jak dlouho jednotka zůstává v nabídce) ukazuje, jak se doba prodeje liší podle velikosti dispozice.

⚠️ Důležité: Při analýze akviziční příležitosti nebo nacenění projektu je nutné sledovat nejen aktuální nabídku, ale i to, co se v lokalitě reálně prodává – rozdíl mezi těmito čísly ukazuje realističtější obraz trhu.

4. Analýza výměr podle dispozic

Napříč všemi projekty v lokalitě lze zobrazit distribuci výměr (m²) podle jednotlivých dispozic.
Pozorování: Čím menší výměra v rámci stejné dispozice, tím vyšší bývá cena za m² – developer tak může na menších bytech vydělat víc na m², protože klient vnímá hodnotu spíše podle počtu pokojů než přesné plochy.

Vývoj ceny za m² v čase

Vývoj ceny za m² lze sledovat jak u dostupných, tak u prodaných jednotek.

5. Analýza konkrétního projektu

Z přehledu lze rozkliknutím konkrétního konkurenčního projektu zobrazit:

• Přehledové informace – základní údaje o projektu.
• Projektové informace / stav řízení – např. plánovaný termín dokončení.
• Analýzu nabídky – aktuální rozložení podle dispozic (odhalí příležitosti, např. nedostatek určité dispozice).
• Novou nabídku (tranše) – pokud developer v posledním období přidal nové jednotky, jde o signál nové konkurence; doporučuje se sledovat, zda konkurenční projekty nepřidávají jednotky postupně.
• Vývoj cen za m² u daného projektu.

6. Přehled dílčích lokalit v rámci oblasti

Report dále umožňuje porovnat jednotlivé dílčí lokality/katastry v rámci zkoumané oblasti:

• Kde je největší nabídka.
• Kde je nejvyšší cena za m².
• Kde nejvíce roste cena.
• Kde je nejvyšší objem prodaných jednotek za sledované období – pozor, může se lišit od lokality s nejvyšší nabídkou.

7. Kontrola datového vzorku

Před tím, než jsou výsledky považovány za směrodatné, je vhodné ověřit dostatečnou velikost vzorku dat pro danou dispozici – u některých dispozic může být jednotek k dispozici jen málo, nebo dokonce žádné, což snižuje vypovídací hodnotu průměrů.

8. Práce s katastrálními a transakčními daty

K dispozici jsou také:

• Katastrální data
• Transakční data.
• Kompletní skladba nemovitostního fondu.
• Report připravovaných projektů.

9. Export do Excelu

Pro práci s konkrétními jednotkami (nabídka, prodané jednotky, historie změn cen) lze data ze surových dat exportovat do Excelu pro další zpracování.

Shrnutí

Kombinací Explore sekce (rychlá vizuální orientace, filtrování konkurence, připravované projekty) a automatizovaných reportů (ceny, dispozice, výměry, vývoj v čase, srovnání lokalit, kontrola vzorku) lze rychle sestavit ucelenou analýzu rezidenčního trhu pro libovolnou lokalitu – ideální podklad pro posouzení akviziční příležitosti nebo nacenění nového projektu. Pro detailní práci s jednotlivými jednotkami lze data kdykoliv exportovat do Excelu.

Aktualizováno dne: 18/08/2026