🧩

Modul katastrálních dat ve Flat Zone Studio

Získejte přístup ke skutečným transakčním cenám z katastru a analyzujte bytový fond s vyšší přesností než kdy dřív.

Co je modul katastrálních dat?

Modul katastrálních dat je od června 2025 novinkou ve Flat Zone Studio, která přináší skutečné transakční ceny zapsané v katastru nemovitostí a detailní informace o bytovém fondu v celé ČR. Jako jediný soukromý subjekt na trhu disponujeme výměnným formátem dat z katastru, což nám umožňuje propojit jednotlivé transakce s konkrétními byty a projekty.

Jak se report vytváří?

V sekci Hotové reporty nebo v Explore sekci kliknete na "Nový report" a dostanete se do sekce Výběru dat. Zde si svou poptávanou lokalitu buď nakreslíte nebo vyberete přes vyhledávač. Pro tento příklad vybereme z vyhledávače celou Prahu 5. Všechny možnosti výběru dat na mapě najdete zde..

V další sekci "Filtry" vybereme pouze taková data, která nás pro účel analýzy zajímají. Pokud Vás zajímá, jak na to, instrukce na "Filtry" najdete zde. Sekci "Položky" v tomto případě můžeme nechat beze změny, aktuálně se v sekci totiž zobrazují jen projekty v prodeji.

ete na "Pokračovat" a dostanete se do sekce "Nastavení reportu", kde si můžete vybrat mezi dostupnými šablonami. Vyberete šablonu "Katastrální data". Následně kliknete do sekce "Parametry" a nastavíte si:

• Z kolika měsíců historických dat má report čerpat (např. 12 měsíců)
• Jak často chcete, aby se vám report aktualizoval (např. měsíčně)

Dále report pojmenujete, kliknete na "Uložit a generovat" a vyčkáte několik minut, než vám přijde na email notifikace o vytvoření.

Jaká data obsahuje?

1. Struktura bytového fondu

• Přehled všech bytových a rodinných domů v ČR
• Kategorizace podle konstrukce (cihlové, panelové, novostavby atd.)
• Rozdělení podle právní formy (osobní vlastnictví, družstva, nájemní domy)
• Údaje o stáří budov, počtu jednotek, výměrách bytů
• Přesné výměry z dat katastru (výměnný formát) a prohlášení vlastníka (nikoli jen odhady z podílů)

2. Transakční data z katastru

• Skutečné ceny nemovitostí – ne nabídkové, ale realizované
• Historie od roku 2014 (starší bytová zásoba), u novostaveb i od roku 1995
• Odlišení prvoprodejů (od developera) a přeprodejů (sekundární trh)
• Pravidelná aktualizace dat (zhruba kvartálně)
• Očištění od netržních transakcí (podíly, převody mezi příbuznými, anuity družstevních podílů apod.)

Co modul umožňuje ve Flat Zone Studio?

🗺️ Mapová vrstva a vizualizace

• Přístup k podrobným informacím o každém bytovém domě
• Zobrazení transakcí přímo v mapě – včetně ceny za m² a data prodeje
• Možnost zapnout satelitní nebo katastrální mapu pro hlubší kontext
• (vrstvu bytových a rodinných domů, legendu a tool tipy k symbolům i alternativní mapové podklady lze najít v levé dolní části mapy)

📊 Reporty a statistiky z jediné šablony

• Nová šablona pro katastrální reporty – obsahuje:
• • Vývoj cen za m² podle konstrukce a dispozic
  • Přehled transakcí za posledních 12 měsíců
  • Rozdělení na prvo/přeprodeje
  • Benchmarking projektů a porovnání jejich výkonu
• Vhodné pro analýzu poptávky i nabídky

🔍 Kombinace s dalšími daty

• Možnost porovnat katastrální (realizované) ceny s nabídkovými cenami
• Identifikace rozdílů mezi trhem a výnosem developerů
• Možnost analyzovat konkrétní projekty i celé segmenty (např. Praha 5 vs. celá Praha)

📈 1. Benchmarking projektů

Sledujte, za kolik se vaše projekty skutečně prodaly, a porovnejte to s přeprodeji. Pokud klienti dokázali váš byt během roku přeprodat se ziskem, je to silný argument pro vyšší ocenění nových projektů.

🧭 2. Analýza konkurence

Díky propojení transakčních dat s konkrétními developery a projekty víte, jak si konkurence vede na sekundárním trhu.

💸 3. Pricing a optimalizace nabídky

Získejte informace o tom, které dispozice (např. 1+kk vs. 2+kk) a konstrukce mají nejlepší výkonnost – jak z pohledu cen, tak objemu prodejů.

🔄 4. Porovnání nabídkových a realizovaných cen

Vyhodnoťte, jak se liší nabídková cena vašeho projektu od skutečných transakcí v okolí. Snadno tak obhájíte nastavení cen či upravíte cenovou strategii.

ℹ️ Základní informace a vysvětlivky k interpretaci dat z katastru nemovitostí:

🏢 Bytový fond

Katastr nemovitostí nesegmentuje nemovitosti z pohledu konstrukce či segmentu zcela konzistentně pro potřeby jednotného a srozumitelného vyhodnocení. Vytvořili jsme proto vlastní pasportizaci českého bytového fondu a veškeré nemovitosti k bydlení rozdělili do segmentů:

Segmentace dle stáří a konstrukce

• Starší bytová zástavba – veškerá výstavba do roku 1995
• • cihlové bytové domy
  • panelové bytové domy
• Nová bytová zástavba / Novostavby – veškerá výstavba od roku 1995
• Rodinné domy – samostatné budovy s jednou jednotkou
• Bytové domy se dále dělí na domy s vymezenými bytovými a nevymezenými bytovými jednotkami. Vymezené bytové jednotky jsou v českém právním řádu definovány jako prostorově oddělené části domu, které jsou určeny k bydlení a jsou spojeny s podílem na společných částech nemovité věci a lze u nich tedy určit výměru a sledovat případné transakce a kupní ceny. Bytové domy bez vymezených bytových jednotek jsou typicky domy v obecním či družstevním vlastnictví a podrobná data k jednotlivým bytům proto nelze sledovat a vyhodnocovat.

Segmentace dle výměry

Z dat Katastru nemovitostí nelze určit skutečnou dispozici bytové jednotky. Byty jsou tedy rozděleny do jednotlivých velikostních kategorií:

• 1+ (0-41.99m²)
• 2+ (42-66.99m²)
• 3+ (67-86.99m²)
• 4+ (87-121.99m²)
• 5+ (122m²+)

Rodinné domy nelze kategorizovat podle dispozic či výměr. Ceny jsou proto vždy uváděny jako absolutní.

Segmentace dle lokality

Data o fondu jsou k dispozici podle územní segmentace, kterou si zvolíte při zakládání reportu. V každé oblasti vidíte:

• Počet jednotek v novostavbách, cihlových a panelových domech
• Celkový počet jednotek v bytových domech + meziroční změna
• Počet rodinných domů + meziroční změna

💶 Realizované transakce

Datum transakce

Grafy a statistiky pracují s datem zápisu kupní ceny do Katastru nemovitostí.

Prvoprodej vs. přeprodej

Pojem 'prvoprodej' a 'přeprodej' je používán pouze v segmentu novostaveb. Prvoprodejem se rozumí cena bytové jednotky při prvním vkladu do katastru, který probíhá typicky po kolaudaci bytového projektu a jedná se prodej mezi developerem a prvním kupcem. Přeprodej je jakýkoliv další prodej této bytové jednotky, který probíhá již mezi vlastníkem a kupcem.

Cena za prvoprodej je většinou zatížena časovým zpožděním, jelikož prodej jednotky proběhl dlouho před vkladem kupních smluv developerem do katastru. Má však stále velmi důležitou výpovědní hodnotu o finální a skutečné ceně prodeje.

Tržní vs. nestandardní transakce

Všechny grafy a statistiky v reportu pracují primárně s kategorií „Prodej“. Níže uvádíme typy transakcí, které se buď nepočítají do statistik, nebo slouží pro orientaci v nestandardních případech:

• Privatizace BJ – převod z veřejného na soukromé vlastnictví (město, obec, stát)
• Převod DP do OV – převod družstevního podílu do osobního vlastnictví
• Prodej podílu – prodej ideální části nemovitosti (např. ½)
• Prodej v rodině – transakce mezi příbuznými, často pod tržní cenou
• Ostatní – nelze přesně určit cenu jednotky (např. prodej bytu s garáží dohromady)
• Extrémní hodnota – cena výrazně mimo tržní úroveň (často chyba zápisu)
• Prodej v rodině či extrém – nelze přesně zařadit, typicky u menších obcí
• Prodej stavební parcely – transakce proběhla před vznikem budovy (více než 183 dní před kolaudací)
• Vícečetná transakce (již nepoužíváme)
• Inzerce (účel nejasný)
• Komplikovaný podíl – dočasná kategorie, pokud nelze jasně klasifikovat (vždy později opravena)

Modul je samostatně zpoplatněn a není automaticky součástí všech licencí Flat Zone Studio. Pokud o něj máte zájem:

Kontaktujte naše kolegy z týmu Customer Success (Adam nebo Alex),

Nebo nám napište na info@flatzone.cz a domluvíme se na demo ukázce.

Připravujeme…

V nejbližší době zpřístupníme v projektových kartách:

• Záložku s historickým vývojem a aktuálním stavem projektu, bez nutnosti generování reportu
• Záložku „Surová data“ – s kompletním přehledem nabídek, prodejů, změn cen a katastrálních transakcí po jednotkách

Aktualizováno dne: 23/07/2025